بانک مرکزی در آخرین گزارش خود در خصوص تحولات بازار معاملات مسکن در اسفند ماه سال ۱۴۰۲ خبر از رشد ۳۹.۶ درصدی شاخص کرایه مسکن در کل مناطق شهری نسبت به سال گذشته داد.
طبق این گزارش، رشد این شاخص در شهر تهران به ۵۲ درصد می‌رسد. این افزایش قیمت در حالی رخ داده که طبق گزارش مرکز آمار ایران، سهم مسکن از سبد هزینه خانوارهای ایرانی ۳۶ درصد و این سهم برای پایتخت‌نشینان حدود ۵۰ درصد است.
این به معنای آن است که مهم‌ترین کالای رفاهی در سبد هزینه خانوارها از تورم بالایی در شهر تهران برخوردار است. در نتیجه مهم‌ترین تبعات منفی «تورم ۴۰درصدی اجاره در کشور و ۵۲ درصدی در تهران»، آسیب اقتصادی به معیشت خانوارهای مستاجر است.
تداوم رشد اجاره‌بها در سال گذشته حکایت از آن دارد اگرچه اقدامات دولت در مدیریت بازار اجاره‌بها لازم بوده اما کافی و بازدارنده نیست.
سال گذشته دولت با دو اقدام، تعیین سقف افزایش ۲۵ درصدی اجاره‌بها در تهران و ۲۰درصدی در سایر شهرها و همچنین طرح مالیات برخانه‌های خالی به دنبال سروسامان دادن به بازار اجاره‌بها بود.
البته تبعات اصلی رسیدن تورم مسکن به تورم عمومی، جذاب شدن این بازار برای سرمایه‌گذاری و ورود تقاضای سرمایه‌ای به این حوزه است که با توجه به کمبود مسکن در کشور نتیجه‌ای جز از بین رفتن بیش از پیش تعادل بازار مسکن و جهش قیمتی نخواهد داشت.
کارشناسان حوزه مسکن معتقدند، برای کنترل بازار اجاره‌بها به عنوان تابعی از بازار خرید و فروش نیاز به دو اقدام اساسی است اول آنکه مسئولان با بالابردن عرضه مسکن به بازار، ضمن برگرداندن تعادل به بازار، آن را رقابتی کرده و قیمت ها را کنترل کنند و در ادامه با استفاده از ابزارهای نظارتی مانند مالیات اجازه فعالیت‌های سوداگرانه در این بازار را ندهند.
بالا رفتن تورم اجاره‌بها تهدیدی معیشتی برای مستاجران
طبق آمار رسمی کشور، میانگین تورم اجاره کشور در ابتدای دهه ۹۰و قبل از سال ۹۷، به ۱۳ درصد می‌رسید. اما در ۶سال گذشته، تورم سالانه اجاره‌بها در کشور به ۳ برابر نیمه اول دهه قبل و ۴ برابر در تهران رسیده است. به عبارت دیگر، با جهش سطح تورم اجاره از سال ۹۹ ، این عدد در کشور به بالای ۳۰ درصد و در تهران به بالای ۴۰ درصد می‌رسد.
با برابر شدن تورم اجاره در کشور با تورم عمومی و جلو زدن آن در تهران، جذابیت و ظرفیت مخربی برای بازار مسکن پدید می‌آید. این برابری باعث می‌شود تقاضای سرمایه‌ای و به تبع آن سوداگری در بازار مسکن تشدید یابد که نتیجه‌ای جز بالا رفتن قیمت در این بازار ندارد.
طبق آمار اعلامی توسط هادی عباسی، معاون وزیر راه و شهرسازی جمعیت اجاره‌نشین ایران به ۲۰ میلیون نفر می‌رسد و این به معنای آن است که برابری تورم عمومی با تورم مسکن می‌تواند یک تهدید معیشتی جدی برای ۲۰ میلیون ایرانی به حساب آید. به عبارت دیگر، مستاجرانی که قبل از این هم به دلیل بحران اقتصادی کشور سفره‌‌شان کوچک شده است و عملا به آستانه تحمل فشار اقتصادی رسیده‌اند، باید فشار بیشتری در حوزه تامین هزینه مسکن متحمل شوند. در نتیجه کنترل قیمت در بازار اجاره‌بها یک الزام و ضرورت ملی است.
افزایش مسکن ملکی راه‌حل اصولی مدیریت افزایش اجاره‌بها
فرشید ایلاتی کارشناس حوزه اقتصاد مسکن در گفت و گو با خبرنگار باشگاه خبرنگاران جوان بهترین راه حل در شرایط کنونی را افزایش عرضه مسکن و بالا رفتن درصد مالکیت می‌داند.
ایلاتی با بیان اینکه مهم‌ترین نکته در رابطه با کنترل افزایش قیمت مسکن در بازار اجاره‌بها، اهمیت طرح‌های دولتی و افزایش مالکیت است گفت: به طور اساسی و با توجه به شرایط تورمی کشور سیاست دولت بر این است که از تعداد خانواده‌های مستاجر کم و بر تعداد خانواده‌های مسکن ملکی بیفزاید. به اصطلاح در کشور مالک جدید اضافه کند.
وی با اشاره به اینکه این سیاست ۲بُعد دارد افزود : اول، خانواده‌ها از طریق طرح‌های ملی مسکن صاحب مسکن می‌شوند پس از بازار اجاره خارج شده و هزینه پرداختی آن‌ها، تنها هزینه اقساط مسکن است. به عنوان مثال، اقساط مسکن مهر که ۱۰ سال پیش تحویل داده شده، امروز ۲۵۰ هزار تومان است. این مبلغ امروز بسیار ناچیز بوده و شاید درآمد یک نصف روز کارگری شود. این امر باعث شده تا خانواده‌هایی که از این طریق صاحب مسکن شده‌اند، دیگر نگران افزایش اجاره‌بهای سالیانه که 50 درصد درآمد خانوارها را نیز به خود اختصاص می‌دهد، نباشند و تنها اقساط خانه را پرداخت کند.
وی با بیان اینکه این اقساط نیز بعد از گذشت چند سال دیگر آن فشار معمول را بر خانواده نخواهد داشت. البته شاید این اقساط در سال اول سخت باشند گفت: اما با توجه به همان مثال مسکن مهر با گذشت چند سال دیگر مبلغ قابل توجهی نیستند.
ایلاتی با بیان اینکه باید توجه کرد، زمانی که یک واحد خانوار از اجاره خارج می‌شود، انگار یک مسکن استیجاری تولید شده است. به این اصل لانه کبوتری می‌گویند گفت: با توجه به شرایط تورمی کشور، اولویت بر تامین مسکن خانوارها است و باید اصرار بر مسکن ملکی باشد. این سیاست باعث می‌شود تا همزمان و توامان افزایش عرضه در بازار اجاره به صورت غیر مستقیم اتفاق بیافتد.
ایلاتی اظهار کرد: در حالی که ما مسکن برای اجاره نیز تولید نکرده‌ایم. این سیاست را می‌توان ر چند سال آینده در پیش گرفت و اگر به شرایط ثبات تورمی برسیم و تورم هر سالیانه 40 تا 50 درصدی در کشور وجود نداشته باشد، با برنامه‌ریزی می‌توان یک بخش مسکن استیجاری و اجتماعی توسط شهرداری‌ها و نهادهای حوزه مسکن نیز ساخته شود.
وی افزود: این مسکن‌ها نیز با اجاره‌های کمتر از بازار در اختیار زوج‌های جوان قرار خواهند گرفت.
ضعف قانون چراغ سبزی برای افزایش اجاره‌بها
از نظر کارشناسان، دولت در کنار عرضه مسکن و افزایش مالکیت به عنوان یک راه اصولی در مدیریت بازار اجاره‌بها باید از ابزارهای تنظیمی دیگری نیز استفاده کند.
یکی از مهم‌ترین ابزار دولت برای مدیریت بازار مسکن اخذ مالیات بر خانه‌های خالی است. اساسا در سراسر جهان سیاستگذاران از مالیات به عنوان ابزار تنظیم بازارهای مالی و اقتصادی استفاده می‌کنند. در ایران اما به دلیل ضعف قوانین موجود، حتی بعد از تصویب قانون مالیات بر خانه‌های خالی نیز، موفقیتی در این زمینه کسب نشده است.
طبق آمارهای سازمان امور مالیاتی، در یازده ماهه سال گذشته، کل رقم دریافتی تحت عنوان مالیات بر واحدهای مسکونی خالی از سکنه حدود ۴ میلیارد تومان بوده که کمترین میزان درآمد مالیاتی دولت در پایه‌های فرعی است. از طرفی مالیات نقل و انتقال املاک ۶ همت و مالیات واحدهای مسکونی گران‌قیمت ۴۳ میلیارد تومان بوده است.
برای تصور ناچیز بودن این مقدار کافی است بدانیم درآمد مالیاتی ۴ میلیارد تومانی دولت از خانه‌های خالی درحالی است که طی این مدت دولت از محل فروش و تولید سیگار درمجموع ۸.۴ همت درآمد مالیاتی داشته است. به‌عبارتی درآمد مالیاتی دولت از تولید و فروش سیگار ۲.۵ همت بیشتر از درآمد دولت از محل مالیات بر خانه‌های خالی و سوداگران زمین و مسکن بوده است.
اهمیت اخذ مالیات بر خانه‌های خالی در آنجاست که با اجرایی شدن آن، خانه‌هایی که به دلیل احتکار خارج از چرخه توزیع و مصرف مسکن در بازار هستند مجبور به عرضه خواهند شد، در نتیجه تا حدی تعادل بین عرضه و تقاضا به بازار مسکن بر خواهد گشت و به تبع آن قیمت مسکن کنترل می‌شود.
بنابراین وضع مالیات بر خانه‌های خالی باعث گردش پول در اقتصاد کشور و تحرک بازار مسکن خواهد شد و اساسا بازگشت این تعداد خانه خالی به چرخه مصرف در شرایطی که خانوار زیادی در کشور اجاره‌نشین هستند در کاهش اجاره‌بهای واحدهای مسکونی بسیار مؤثر است.
محمدرضا یزدی‌زاده کارشناس اقتصادی در گفت‌وگوباخبرنگار باشگاه خبرنگاران، با تاکید بر اینکه حل مشکل حوزه مسکن در گرو از بین بردن تقاضا برای احتکار است، توضیح داد: «مشکلات امروز مسکن دو، بعد اساسی دارد که هر کدام از یک مسئله نشات می‌گیرد. زمانی که برای یک کالای ضروری تقاضای اضافی با هدف سرمایه‌گذاری و بورس بازی ایجاد می‌شود، قیمت‌ها به صورت غیر واقعی بالا می‌رود و مردم از نیازهای ضروری خود محروم می‌شوند.
وی یادآور شد: متاسفانه امروز مسکن و خودرو در کشور کالاهای ضروری هستند که جنبه بورس بازی پیدا کرده‌اند. در نتیجه برای حل مشکلات مسکن باید در ابتدای هر سیاست اجرایی، تقاضای غیر ضروری و سرمایه‌گذاری را از روی مسکن برداشت. یعنی اولین قدم از بین بردن تقاضاهایی است که باعث احتکار کالا می‌شود.
این کارشناس مسکن راه حل مقابله با احتکار مسکن را اخذ مالیات دانست و بیان کرد: با تصویب قانون مالیات بر عایدی سرمایه توسط مجلس شورای اسلامی می‌توان از احتکار زمین و مسکن جلوگیری کرد.
او گفت: اهداف قانون مالیاتی که در مجلس تصویب شد، با هدف مالیات بر عایدی سرمایه مغایرت دارد و مردم را به احتکار بیشتر تشویق می‌کند. در قانون فعلی، هرچه کالاهای سرمایه‌ای در زمان بیشتری نگهداری شوند؛ مودی مالیات کمتری پرداخت می‌کند. یعنی هدف قانون فعلی اهداف اصلی از اجرای مالیات بر عایدی سرمایه را نقض می‌کند.
وی اظهار کرد: به عبارت دیگر، از به دنبال خروج کالاهای اساسی از بورس بازی هستیم، باید مانند همه دنیا بر تعداد بیشتر کالاهای سرمایه‌ای در تملک افراد مالیات دریافت کرد. به عنوان مثال نیاز هر خانواده یکمسکن است که مشمول معافیت مالیاتی می‌شود. اما اگر فردی خانه‌ای به غیر از خانه‌ای که در آن ساکن است را دارد، باید مالیات آن را پرداخت کند».
یزدی‌زاده با بیان اینکه مقدار مالیات باید به گونه‌ای باشد که عامل بازدارندگی شود، افزود: «برای ایجاد تغییر در رفتار افراد و مقابله با احتکار کالایی، لازم است مقدار مالیات به قدری شدید شود که دیگر بورس‌بازی برای افراد سودی نداشته باشد. یعنی این اقدامات باید یک بی‌رغبتی برای نگهداری و احتکار ملک برای مردم ایجاد کند و آن‌ها بدانند که احتکار سود ده نیست.
این کارشناس مسکن درباره بیان دیگر راهکارهای حل مشکلات مسکن ادامه داد: «امروز در کشور بیش از 2 میلیون واحد خالی وجود دارد. ارزش اقتصادی این تعداد واحد خالی 4 برابر میزان مبلغی است که می‌توان با آن کشور را از کلیه خام فروشی‌ها، نجات داد. به عبارت دیگر، ما یک کشور ثروتمندِ فقیر هستیم.
به علت آنکه سرمایه در کشور به وفور وجود دارد، اما مدیریت سرمایه نداریم. این امر خود مکافاتی شده که نیاز ضروری کشور را تهدید می‌کند. وزارت راه و شهرسازی برای حل درست این مشکل باید یک اصلاحیه در شورای سران بر روی قانون مالیات بر عایدی بزند. همچنین لازم است یکی از مفاد این قانون تغییر کند.
او درخصوص دیگر اقداماتی که باید برای مقابله با احتکار ملک انجام شود، گفت: برای مقابله با احتکار ملک نیاز است تا در کنار تصویب یک قانون مالیاتی درست، تقاضای وثیقه‌ای برای آن نیز از بین برود.
این کارشناس مسکن توضیح داد: در حال حاضر بهترین وثیقه برای اخذ وام از بانک‌ها، ملک است. یعنی افراد با تهیه یک ملک و وثیقه قراردادن سند آن می‌توانند یک و نیم برابر ارزش همان ملک وام دریافت کنند.
این درحالی است که فرد می‌تواند در ملک ساکن شود و در مدت یک سال ارزش همان ملک 50 درصد افزایش یابد. در حالی که 20 درصد به بانک بهره می‌دهد. باید این نوع تقاضاهای غیر ضروری حتی برای بانک‌ها از بین برود.
وی افزود: در این خصوص لازم است بانک مرکزی وارد عمل شده و به بانک‌ها اعلام کند تا در مدت 3 سال همه وثیقه‌های خود را از روی ملک بردارند. تنها زمانی ملک را به عنوان وثیقه قبول کنند که خود ملک دلیل سرمایه‌گذاری باشد. اجاره به شرط تملک و ساخت زمین نمونه‌های استفاده ملک برای وثیقه است. در این موارد خود ملک مسئله سرمایه‌گذاری است و وثیقه قراردادن آن بلامانع است.
باشگاه خبرنگاران جوان اقتصادی راه و شهرسازی
