بازار سرمایه همواره ریسک زیادی را طلب کرده است. این بازار گزینه‌های مختلفی برای سرمایه‌گذاری افراد ارائه می‌دهد و هرکس براساس میزانی که تمایل به ریسک دارد، می‌تواند در این بازار وارد شود و سرمایه‌گذاری کند. صندوقهای سرمایه‌گذاری این بازار شامل صندوقهای درآمد ثابت، صندوق سهامی و ... می‌شوند. یکی از صندوق‌هایی که بازدهی خوب و ریسک کمتری نسبت به دیگر صندوق‌ها در شرایط حال حاضر دارد، صندوق املاک و مستغلات است. این صندوق تمرکز سرمایه‌گذاری‌هایش بر روی مسکن است.
تاریخچه صندوق املاک و مستغلات
کشور ایران به مدت 60 سال است که از طرح یا مدل اداره بازار مسکن با استفاده از صندوقهای سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات بهره‌برداری میکند. در کشورهای مختلف برای اداره بازار مسکن از مدل‌ها یا طرح‌های مختلف استفاده می‌شود. تصویب این صندوق برای اولین بار 60 سال پیش در کنگره نمایندگان آمریکا شکل گرفت. دلیل محبوبیت این صندوق ریسک پایین آن نسبت به صندوقهای دیگر است و بازدهی بسیار بالایی را برای سرمایه‌گذاران فراهم کرده است. هم‌اکنون صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات برای اداره بازار مسکن توسط دولت در 35 کشور مختلف استفاده می‌شود.
هدف از صندوق املاک و مستغلات چیست؟
این صندوق به‌منظور متناسب‌سازی مقدار سود با بازدهی بازار مسکن ایجاد شده است. در صندوق املاک و مستغلات یا به اختصار REIT، برخلاف صندوقهای سهامی که در شرکت‌های بزرگ سرمایه‌گذاری می‌کنند، سهام شرکت در بخش مسکن سرمایه‌گذاری می‌شود. به‌عبارت دیگر این املاک در خرید و فروش مستغلات درآمدزا و املاک (و پخش کردن هزینه آن‌ها به صورت عمده میان سهامداران خود) فعالیت می‌کنند.
صندوق املاک و مستغلات چگونه فعالیت میکند؟
این صندوق سرمایه افراد را جمع میکند و از آن‌ها به‌عنوان ابزاری برای پوشش و کنترل میزان ریسک بالا رفتن قیمت مسکن استفاده میکند. با سرمایه‌گذاری در این صندوق، به کسب درآمد غیرمستقیم خواهید رسید. این این صندوق‌ها با دریافت مجوز فعالیت خویش از سازمان بورس و اوراق بهادار، سرمایه‌های جمع‌شده را روی هم گذاشته و همگی آن را در املاک سرمایه‌گذاری می‌کنند.
مزایای سرمایه‌گذاری در صندوق املاک و مستغلات
این صندوق از مالیات‌های شرکتی معاف است. البته این معافیت زمانی رخ می‌دهد که تمام مقررات و الزامات قانونی را رعایت کند. سهام این صندوق در صورت لیست شدن در بورس اوراق بهادار، نقدشوندگی بالایی دارد. سرمایه‌گذاری‌های این صندوق تنوع بالایی دارد و در دارایی‌ها و انواع مختلفی از مستغلات صنعتی، تجاری و غیرمسکونی مثل مراکز خرید و هتل‌ها دارد.
همچنین این صندوق از مدیریت حرفه‌ای و مطمئن در اداره دارایی‌های مربوط به املاک و مستغلات مختلف سرمایه‌گذاران استفاده میکند که تضمین بالایی به این صندوق می‌دهد.
چگونگی سرمایه‌گذاری در صندوق املاک و مستغلات
نحوه سرمایه‌گذاری در این صندوق، دقیقا مثل دیگر صندوقهای سرمایه‌گذاری EFT (قابل سرمایه‌گذاری) است. ابتدا نیاز است که کد بورسی خود را دریافت کنید و سپس به سامانه‌های معاملاتی مختلف رفته و دنبال نماد «ارزش مسکن» باشید.
بعد از پیدا کردن این صندوق، باید واحد‌های آن را خریداری کنید. تسویه این صندوق نیز مانند صندوق سهامی به صورت T+2 است. این یعنی اگر واحدی فروش برود، سرمایه‌گذار در طی دو روز کاری بعد، می‌تواند سود یا وجه حاصل از فروش واحد را دریافت کند.
کارمزد این خرید و فروش واحدها در صندوق املاک و مستغلات بسیار کم بوده و به میزان 018/0 درصد (چیزی در حدود یک بیستم تمام کارمزد معاملات سهام) از کل مبلغ معامله محاسبه می‌شود. علاوه براین، معافیت از مالیات، هزینه این معاملات را نسبت به هزینه معاملاتی خرید و فروش سهام کمتر میکند.
صندوق ارزش مسکن چیست؟
این صندوق یک صندوق سرمایه‌گذاری EFT است که تحت نظر صندوق بازنشستگی کشور قرار دارد.
تفاوت صندوق ارزش مسکن با صندوق زمین و ساختمان
تفاوت اصلی این صندوق‌ها با یکدیگر این که در صندوق ارزش مسکن، صندوق با اتکا بر ملکی است که ساخته شده و در حال بهره‌برداری است. این امر به سرمایه‌گذاران اجازه می‌دهد که قیمت ملک را کنترل کرده و در صورت تمایل بالا ببرند. همچنین اجازه دریافت اجاره‌بها را نیز دارند که در دوره‌های سه‌ماهه با اعمال هزینه‌های جاری و کسر آن‌ها، به حساب مالکان واحد‌های سرمایه‌گذاری ریخته می‌شود.
این در صورتی است که صندوق زمین و ساختمان، سرمایه‌ای که روی پروژه گذاشته می‌شود را خرج احداث و ساخت‌وساز اولیه یک ملک میکند. این موضوع تفاوت بسیاری با نحوه فعالیت صندوقهای ارزش مسکن و اهداف آن دارد.
انواع صندوق املاک و مستغلات
این صندوقهای سرمایه‌گذاری، به سه نوع اصلی رهنی، ترکیبی و سهامی دسته‌بندی می‌شوند. شاخص طبقه‌بندی این صندوق‌ها NAREIT REIT است.
رهنی
صندوقهای رهنی یا Mortgage REIT با تمرکز سرمایه‌گذاری‌هایش روی سبدهای سرمایه‌گذاری مستقیم است. این‌ها با ارائه تسهیلات به مالکان این مستغلات و شرکت‌های عملیاتی مستغلات صورت می‌گیرد. همچنین سرمایه‌گذاری غیرمستقیم این نوع صندوق‌ها از طریق خرید اوراق بهادر رهنی با وام‌های رهنی انجام می‌گیرد.
سهامی
در واقع این صندوق، املاک و مستغلاتی که درآمدزا هستند را خریداری و مدیریت میکند. از فعالیت‌های این صندوق‌ها می‌توان به ساخت‌وساز املاک و مستغلات، تعمیر و نگهداری و لیزینگ خودرو اشاره کرد. تفاوت این صندوق با دیگر شرکت‌های عملیاتی مستغلات در نحوه درآمد و سودشان است. این صندوق از فروش سود نمی‌کنند بلکه درآمد خود را از ساخت‌وساز، اداره و نگهداری و خرید این املاک و مستغلات به دست می‌آورند.
ترکیبی
این صندوق‌ها، سبد سرمایه‌گذاری مختلفی از دارایی‌های واقعی، مالی ملکی و مستغلات دارند. این صندوق در فعالیت در حوزه‌های صندوق املاک و مستغلات خرده‌فروشی، مسکونی، بیمارستانی، هتل‌ها و اداری پیشگام هستند.
جمع‌بندی
صندوقهای سرمایه‌گذاری مختلف در کشور امکان ورود به انواع سرمایه‌گذاری‌های حرفه‌ای را برای همه افراد فراهم کرده است. تا قبل از ورود صندوق‌هایی مثل صندوق املاک و مستغلات به عرصه بورس و سرمایه‌گذاری، افراد عامه و معمول نمی‌توانستند سرمایه‌گذاری کلانی انجام بدهند. زیرا تمام معاملات نیازمند سرمایه هنگفتی بود که این امر را غیرممکن می‌کرد. این ابزارهای مالی نوین، به افراد کمک میکند تا با مبالغ ناچیز و سرمایه اولیه کم وارد بازار بزرگ مسکن و ملک شوند.
"این مطلب تبلیغاتی است"
